Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Kancelaria WASOWICZ ABOGADOS świadczy kompleksowe usługi prawne w zakresie zakupu nieruchomości w Hiszpanii (Alicante, Calpe, Torrevieja, Murcia, Andaluzja), pomogając polskim klientom w zrealizowaniu zakupu zgodnie z hiszpańskimi przepisami.

Na zakres usługi składa się:

  • uzyskanie numeru N.I.E.
  • założenie konta bankowego
  • weryfikacja stanu prawnego i technicznego nieruchomości
  • umowa kupna sprzedaży nieruchomości wraz z tłumaczeniem symultanicznym podczas zakupu
  • dokonanie czynności po zakupie takich jak opłata podatków i wpis do rejestru nieruchomości, a także zmiana podmiotu na umowach usługowych

Przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości osoby zainteresowane inwestycją w Hiszpanii zobowiązane są do uzyskania numeru N.I.E. (número de identificación de extranjero), który umożliwia identyfikację rezydentów z krajów UE w Hiszpanii, nie tylko przy zakupie, ale także przy późniejszych obowiązakch w storunku do hiszpańskiego fiskusa. Konieczne jest także założenie konta bankowego w jednym z banków hiszpańskich. Należy mieć na uwadze, że zasadą jest dokonywanie płatności za nieruchomość w formie czeku bankowego, co umożliwia dokonanie zapłaty za nieruchomość w momencie podpisania umowy, tj. w momencie przejęcia nieruchomości w posiadanie.

 

Jak uzyskać numer N.I.E.

W celu uzyskania numeru N.I.E. należy udać się do najbliższego dla miejsca położenia nieruchomości posterunku policji (Policia Nacional) lub Urzędu ds. Imigrantów i złożyć wniosek o dokument N.I.E. (EX-15) wraz ze zdjęciem i kopią paszportu lub innego dokumentu toższamości. Przy złożeniu wniosku należy okazać orginalny dokument tożsamości. Tym samym należy udokumentować cel uzyskania numeru, którym w przypadku zakupu nieruchomości może być umowa rezerwacyjna na zakup nieruchomości. Opłata skarbowa za wydanie numeru N.I.E. wynosi 9,45 euro.
Numer ten można również uzyskać składając wniosek w Konsulacie Królestwa Hiszpanii w Warszawie.
Wniosek o nadanie numeru może złożyć w imieniu osoby zainteresowanej pełnomocnik, upoważniony do tej czynności w formie aktu notarialnego.

Przed zakupem nieruchomości wskazane jest aby przeanalizowany został stan prawny nieruchomości.

 

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

W każdej sytuacji wskazane jest pobranie aktualnego wyciągu z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de Propiedad), w celu weryfikacji osoby będącej właścicielem nieruchomości, a także w celu uzyskania informacji czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, takimi jak hipoteka, służebność, itp.

W sytuacji kiedy decyzja o zakupie nieruchomości w Hiszpanii dotyczy nieruchomości z rynku pierwotnego, należy zbadać czy nieruchomość dysponuje pozwoleniem na użytkowanie, a mianowicie dokumentem, w którym urząd danego miasta zaświadcza, że nieruchomość jest zdatna do zamieszkania, i który będzie podstawą do uzyskania przyłączy energii i wody.
Szczególne znaczenie w przypadku zakupu działek gruntowych ma weryfikacja wypisu z katastru i z planu zagospodarowania przestrzennego, który dostarcza informacji, o klasie grunutu i późniejszej możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.
Ponadto, zweryfikować należy również czy nieruchomość nie ma zaległości z opłatami w stosunku do urzędu miasta, czy też podatkami, w celu wyemilinowania możliowści zakupu nieruchomości zadłużonej.
Niemniej istotną kwestią jest analiza statutu wspólnoty mieszkaniowej, który stanowi o zasadach korzystania z części wspólnych nieruchomości, ale również o kwestiach estetyki całego budynku, zachowaniach na balkonach i tarasach nieruchomości, itp.

 

Weryfikacja stanu technicznego nieruchomości

Kancelaria Wasowicz Abogados współpracuje z biurami architektonicznymi, które na życzenie klientów sporządzają opinie dotyczące stanu technicznego nieruchomości.

 

Zakup nieruchomości

Na podstawie hiszpańkich przepisów prawa cywilnego umowa zawarta bez dotrzymania formy aktu notarialnego jest umową ważną i odnoszącą wszelkie skutki prawne. Zatem należy mieć na uwadze, że tzw. umowa przedwstępna już jest umową zakupową, co oznacza, że warunki w niej zawarte są wiążące dla stron. Jest to błąd często popełniany przez Polaków kupujących nieruchomość w Hiszpanii, których dziwi fakt niemożności wycofania się z umowy podpisanej w zwykłej formie bez konsekwencji z tym związanych. Zatem analizie prawnej powinna zostać poddana zarówno umowa zawarta w formie zwykłej jak i umowa notarialna.

 

Obowiązki po zakupie nieruchomości

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości powinna zostać wpisana do rejestru nieruchomości (odpowiednik polskich ksiąg wieczystych), a podstawą do wpisu jest umowa zawarta w formie aktu notarialego.

Niemniej jednak, przed złożeniem aktu notrialnego do rejestru z wnioskiem o wpis własności, należy zawiadomić urząd miasta, na terenie którego mieści się nieruchomość, o dokonanym zakupie oraz uiścić odpowiednie podatki w urzędzie skarbowym.
Przy zakupie nieruchomości, w zależności od tego czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotengo czy wtórnego, kupujący zobowiązany jest w terminie 30 dni od dnia zakupu uiścić właściwy podatek:

  • podatek od czynności cywilnoprawych w wysokości 10% (dla nieruchomości z rynku wtórego)
  • podatek od aktów notarialnych w wysokości 1,5% (dla nieruchomości z rynku pierwotnego). Podatek VAT doliczony do ceny netto nieruchomości odprowadzany jest do skarbu państwa przez dewelopera.

Ponadto, kupujący nieruchomość w Hiszpanii z rynku wtórnego powinien dokonać zmiany podmiotu na umowach usługowych, które podłączone są do nieruchomości (dostarczenia energii elektrycznej, gazu, wody, telewizji itp.).